親の家や土地を相続したら、法務局で名義を変える相続登記が必要です。2024年4月1日から申請が義務になり、それより前の相続で登記が済んでいないものも対象になりました[4]。
この記事では、法務局が公表している一覧をもとに、集める書類と作る書類をケース別に整理します。費用の計算は「相続登記の費用」にまとめています。
なお、親子ナビ編集部は法律の専門家ではありません。個別の事情で必要な書類が増えることがあるため、申請の前に法務局の案内を確認し、迷うときは司法書士などの専門家に相談してください。
まず決めること：どのケースで登記するか
必要書類は、遺産分割協議・法定相続分・遺言書のどれで登記するかで変わります。法務局の一覧も、この3つに分かれています[1]。
- 遺産分割協議：相続人全員で話し合い、だれが不動産を相続するかを決めた場合
- 法定相続分：民法で決まった割合のとおりに、相続人が共有で登記する場合
- 遺言書：遺言書があり、法定相続人が相続する場合
だれが相続人になるかは「法定相続人の範囲と相続分」で確認できます。
ケース別の必要書類の一覧
3つのケースで違うのは、亡くなった人の戸籍の範囲と、協議書・印鑑証明書・遺言書の有無です。法務局の一覧をもとに並べました[1]。
| 比べる項目 | 遺産分割協議 | 法定相続分 | 遺言書 |
|---|---|---|---|
| 亡くなった人の戸籍・除籍・改製原戸籍 | 出生から死亡までのすべて | 出生から死亡までのすべて | 死亡の記載があるもの |
| 亡くなった人の住民票の除票か戸籍の附票 | 登記上の住所が本籍と違うときに必要 | 登記上の住所が本籍と違うときに必要 | 登記上の住所が本籍と違うときに必要 |
| 相続人の戸籍亡くなった日より後に発行されたもの | 法定相続人のもの | 法定相続人のもの | 新しく所有者になる人のもの |
| 印鑑証明書 | 協議書に押した印のもの | 一覧にない | 一覧にない |
| 遺産分割協議書 | 作成する | 一覧にない | 一覧にない |
| 遺言書 | 一覧にない | 一覧にない | 必要 |
| 新しく所有者になる人の住民票 | 必要 | 必要 | 必要 |
| 固定資産課税明細書 | 申請する年度のもの | 申請する年度のもの | 申請する年度のもの |
| 登記申請書 | 作成する | 作成する | 作成する |
| 相続関係説明図 | 戸籍の原本を返してほしいとき | 戸籍の原本を返してほしいとき | 戸籍の原本を返してほしいとき |
| 委任状 | 代理人が申請するとき | 代理人が申請するとき | 代理人が申請するとき |
法務局の一覧には「上記以外にも必要な書類がある場合があります」と書かれています[1]。相続人が先に亡くなっている場合など、事情が複雑なときは、申請の前に法務局か専門家に確認してください。
集める書類と入手先
集める書類は、市区町村で取るものがほとんどです。入手先と注意点を、書類ごとに整理します。
亡くなった人の戸籍
本籍のある市区町村に請求します[1]。戸籍は、亡くなったことの証明と、ほかに相続人がいないことの証明のために使います。結婚などで新しい戸籍が作られている場合は、新しい戸籍から古い戸籍へさかのぼって集めます[2]。
2024年3月1日からは、本人・配偶者・父母や祖父母・子や孫の戸籍を、本籍地以外の市区町村の窓口でも請求できるようになりました。請求する本人が窓口へ行く必要があり、郵送や代理人による請求はできません[6]。
亡くなった人の住民票の除票（または戸籍の附票）
登記簿に載っている住所が、戸籍の本籍と違う場合に必要です。戸籍の人と登記簿の所有者が同じ人であることを示すための書類です[2]。
- 住民票の除票：最後の住所地の市区町村
- 戸籍の附票：本籍地の市区町村
相続人の戸籍と印鑑証明書
相続人の戸籍は、亡くなった日より後に発行されたものを用意します。亡くなった人の戸籍と重なるものは、重ねて出す必要はありません[2]。
遺産分割協議のケースでは、協議書に相続人全員が実印を押し、印鑑証明書を付けます。法務局の資料では、登記を申請する相続人本人の分は除くとされ、「作成後3か月以内」といった制約もないとされています[2]。
新しく所有者になる人の住民票
住所地の市区町村で取ります。マイナンバー（個人番号）が記載されていないものを出します。申請書に住民票コードを書いた場合は、住民票の添付を省略できます[2]。
固定資産課税明細書
毎年4月ごろに市区町村から届く書類で、登記を申請する日の属する年度のものが必要です[1]。登録免許税の計算に使います。
自分で作る書類
作る書類は、登記申請書・遺産分割協議書（協議のケース）・相続関係説明図・委任状（代理人が申請するとき）の4つです[1]。
- 登記申請書：法務局のホームページに、法定相続・遺産分割・公正証書遺言・自筆証書遺言などのケース別の様式と記載例があります[3]。
- 遺産分割協議書：だれがどの不動産を相続するかを書き、相続人全員が実印を押します[2]。
- 相続関係説明図：亡くなった人と相続人の関係を図にしたものです。出すと、戸籍の原本を返してもらえます[2]。
- 委任状：新しく所有者になる人が自分で申請する場合は不要です[1]。
戸籍の束を何度も出さないための制度
不動産が複数の法務局の管轄にまたがるときや、ほかの相続手続きにも戸籍を使うときは、法定相続情報証明制度が使えます。
法務局に戸籍の束と相続関係の一覧図を出すと、登記官が認証文を付けた一覧図の写しを無料で交付します[5]。相続登記では、この写しを戸籍の束の代わりに使えます。申請書に法定相続情報番号を書けば、写しの添付も省略できます[5]。
申請から完了までの5ステップ
法務局のハンドブックでは、遺産分割協議による相続登記の流れを5つのステップで示しています[2]。
戸籍の証明書を取る
相続が始まったことを証明し、法定相続人を特定します。
遺産分割協議をして、協議書を作る
だれが土地・建物を相続するかを決め、書面にします。
登記申請書を作る
添付する書類をそろえ、登録免許税を計算します。
法務局に提出する
窓口に持参するか、郵送します。オンラインで申請する方法もあります。
登記完了
登記完了証と登記識別情報通知書を受け取ります。
提出と受け取りでは、次の点に注意します[2]。
- 添付する書類は原本を出します。返してほしい書類は、コピーに「原本に相違ありません」と書いて署名・押印し、原本と一緒に出します。
- 登録免許税を収入印紙で納めるときは、申請書に直接貼らず、別の白紙（台紙）に貼ってとじ、申請書と台紙の間に契印をします。収入印紙そのものには押印しません。
- 郵送で申請するときは、封筒の表に「不動産登記申請書在中」と書き、書留郵便で送ります。
- 登記完了証と登記識別情報通知書は、再発行・再交付ができません。受け取ったら大切に保管します。
期限に間に合わないとき・登記のあとに売るとき
3年以内に申請できないときは、相続人申告登記という方法があります。正当な理由なく申請を怠ると、10万円以下の過料の対象になります[4]。
遺産分割がまとまらない場合は、相続人であることを法務局に申し出る相続人申告登記で、3年以内の申請義務を果たせます。ただし、遺産分割が成立したら、成立の日から3年以内に、その内容に基づく登記を別に申請する必要があります[4]。
ほかの相続手続きの期限は、相続の期限カレンダーでまとめて確認できます。
相続した家を売る予定がある場合の、登記のあとの進め方は「相続した実家の売却の流れ7ステップ」で整理しています。
