親が高齢で実家の維持・固定資産税負担が重くなってきた、または「住み続けたいけど現金化したい」と考える方へ。リースバックは「自宅を売却して現金化し、賃貸として住み続ける仕組み」。一括資金が手に入る一方、買取価格は市場価格の60〜80%・家賃は周辺相場の1.2〜1.5倍と、メリット・デメリットの両面があります。本記事では仕組みと判断基準を整理します。私たち親子ナビ編集部は不動産業者ではありません。最終判断はファイナンシャルプランナー・税理士・複数業者の見積もりの上で。
リースバックの仕組み
1
不動産業者の査定を受ける
買取価格と賃貸条件(家賃・契約期間)が同時に提示される
↓
2
売買契約と賃貸借契約を同時締結
所有権が業者に移り、現金が振り込まれる
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3
毎月の家賃支払い開始
引き続き同じ家に住み、固定資産税・修繕費は業者負担に
↓
4
将来 買戻し or 退去
契約により買戻しオプション付きの場合あり
メリット・デメリット比較
| メリット | デメリット |
|---|---|
| 住み慣れた家に住み続けられる | 買取価格が市場価格の60〜80%程度 |
| 引っ越し不要・近所付き合い継続 | 家賃が周辺相場の1.2〜1.5倍になりやすい |
| 一括で現金化できる | 賃貸契約期間に上限がある(2年・5年等) |
| 固定資産税・修繕費が不要に | 買戻し価格は売却額より高く設定される |
| 相続トラブル予防(現金分配しやすい) | 将来的に退去の可能性 |
こんな方に向いている / 向いていない
向いている
- 老後資金が不足しているが、住み慣れた家を離れたくない
- 事業資金・医療費等でまとまった現金が早急に必要
- 相続発生時の現金分割をしやすくしたい(不動産は分けにくい)
- 固定資産税・修繕費の負担を減らしたい
向いていない
- 家を子供に残したい(売却で所有権が他人に移る)
- 家賃支払い継続の見通しが立たない(年金のみ等)
- 長期(10年以上)同じ家に住み続けたい(賃貸契約期間制約)
- 近隣相場と比べた家賃の差を許容できない
リバースモーゲージとの違い
| 項目 | リースバック | リバースモーゲージ |
|---|---|---|
| 所有権 | 業者へ移転 | 自分のまま |
| 受取金 | 売却代金(一括) | 融資(月次/一括) |
| 毎月の支払 | 家賃 | 利息のみ(元金は死亡時返済) |
| 担保 | 不要(売却済) | 自宅 |
| 収入条件 | 家賃支払い能力 | 年金収入等 |
| 相続 | 現金が残る | 家を売却して返済 |
契約前に必ず確認する5項目
- ① 賃貸借契約の種類: 普通借家(更新可) or 定期借家(期限固定で更新不可)
- ② 家賃の見直し条項: 数年ごとに家賃改定があるか
- ③ 買戻しの条件: 買戻し可否・買戻し価格・期限
- ④ 修繕負担の範囲: 業者と居住者でどう分担するか
- ⑤ 退去時の原状回復: 通常損耗の範囲
無料の事前審査・見積もりサービス
- 総合マネージメントサービスのリースバック: WEBから無料審査申込が可能。複数の不動産業者ネットワークから条件を比較
※リースバックは業者により買取価格・家賃が大きく異なります。必ず複数社の比較検討を。
よくある質問
リースバックで税金はかかる?
売却益が発生した場合は譲渡所得税がかかります(マイホーム特別控除3,000万円の適用条件あり)。賃貸契約後の家賃は経費にはならないため事業用物件以外は所得控除されません。
家族の同意は必要?
所有者本人の意思決定で進められますが、相続人になる予定の家族には事前に共有しておくと、後々のトラブルを避けられます。
住宅ローンが残っていても利用できる?
原則として、売却金で完済できる範囲なら可能。残債が査定額を超える場合(オーバーローン)は別途資金が必要になります。
家賃が払えなくなったら?
家賃滞納が続くと一般の賃貸と同様、契約解除・退去となります。リースバックでは買戻し権を失う可能性も。家賃支払い能力の見通しは慎重に。
業者が倒産したら家はどうなる?
売買契約自体は有効なので所有権は買主(業者)が維持。倒産した場合、物件は破産管財人を通じて第三者に売却されます。新所有者に賃貸契約が引き継がれるかは個別判断。
