相続した実家の売却の流れ7ステップと注意点【2026年版】

ステップ1: 相続登記(2024年4月義務化)

実家を売却するには、まず故人名義のままになっている不動産の名義を相続人に変更する「相続登記」が必要です。これを完了させない限り、売却はできません。長らく義務ではなく「いつかやればいい」と放置されがちでしたが、所有者不明土地が九州の面積を超える規模(約410万ha・2017年所有者不明土地問題研究会推計)に達したことを受け、2024年4月から義務化されました。

相続登記に必要な主な書類

• 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本(本籍地を転々としている場合は複数自治体に取り寄せ)
• 被相続人の住民票の除票
• 相続人全員の戸籍謄本・印鑑証明書
• 遺産分割協議書(法定相続分以外で分ける場合)
• 不動産の登記事項証明書・固定資産評価証明書

費用と期間の目安

ステップ2: 不動産会社選びと一括査定

相続登記の見通しが立ったら、並行して不動産会社選びに入ります。査定額は会社によって数百万円単位で差が出るのが実情。1社だけに依頼すると相場感が分からず、安く売り急いでしまうリスクがあります。特に相続物件は「早く処分したい」心理から相場以下で売却してしまうケースが頻発します。

不動産会社の3タイプ

• 大手仲介(三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル等): 全国ネットワーク・広告力。郊外・地方は対応エリア外のことも
• 地域密着型仲介: 地元の買い手ネットワークが強い。郊外・地方では大手より早く売れることも多い
• 不動産会社による直接買取: 仲介ではなく業者自身が買主に。即現金化できるが価格は仲介の60〜80%

査定の3パターン

• 机上査定(簡易査定): 物件情報のみで概算。所要時間1〜3日。匿名で依頼可能なサービスも
• 訪問査定: 実際に現地を見ての査定。所要1週間程度。精度が高く、契約前提の場合はこちら
• 一括査定サイト: 1回の入力で複数社に依頼可。比較効率が高い

ステップ3: 媒介契約3種類の比較

査定で会社を絞ったら、不動産会社と媒介契約を結びます。種類は3つあり、それぞれ拘束力と業者の動き方が異なります。

ステップ4: 売却活動・内覧対応

媒介契約締結後、不動産会社が広告掲載・レインズ(指定流通機構)登録・購入希望者の問い合わせ対応を行います。空き家でも内覧時には準備が必要です。一般的に売却活動の期間は3〜6ヶ月。3ヶ月経って反響が薄い場合は、価格見直し・媒介契約の切替・販売手法の変更を検討するタイミングです。

販売価格の決め方

売出価格は査定額そのままではなく、査定額 × 1.05〜1.10程度で設定するのが一般的(値引き交渉余地を残す)。ただし市場価格より明らかに高い設定は反響を激減させるため、不動産会社の提案する適正レンジを大きく逸脱しないこと。総務省「住宅・土地統計調査」によれば、全国の空き家率は13.8%(2023年)と過去最高で、特に地方は買い手市場が続いています。

出典: 総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査」

内覧前の準備チェックリスト

• 遺品整理・残置物撤去: 家財道具が残っていると印象が悪く、価格交渉で値下げ要求されやすい
• 水回りの清掃: キッチン・浴室・トイレの汚れは買主の印象を最も左右する
• 庭木・雑草の手入れ: 第一印象を決める外観
• ライフライン: 電気・水道は内覧期間中だけでも復活させると照明・水流確認ができる
• 近隣への挨拶: 売却中である旨の事前共有でトラブル予防

ステップ5: 売買契約・引渡し

購入希望者と価格・条件で合意したら、売買契約 → 決済・引渡しの流れに進みます。

売買契約から引渡しまでの流れ

仲介手数料の上限(法定)

※2024年7月から、800万円以下の物件は特例で30万円(税抜)まで請求可能に。出典: 国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」

ステップ6: 確定申告(譲渡所得税)

不動産を売却して利益(譲渡所得)が出た場合、翌年2月16日〜3月15日に確定申告が必要です。相続物件には大きな特例があり、知らないと数百万円損する可能性があります。

譲渡所得税の計算式

使える主な特例(相続物件)

• 被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の3,000万円特別控除: 親が一人暮らしだった実家を相続後3年以内・2027年12月31日までに売却すると、譲渡所得から最大3,000万円控除。耐震基準・更地化等の要件あり
• 取得費加算の特例: 相続税申告期限の翌日から3年以内に売却すると、支払った相続税の一部を取得費に加算できる
• 10年超所有軽減税率の特例: 居住用財産で所有期間10年超の場合、6,000万円以下の部分に軽減税率(所得税10.21%・住民税4%)

3,000万円特別控除の主な要件(空き家特例)

• 1981年(昭和56年)5月31日以前に建築された家屋であること
• 区分所有建物(マンション)以外であること
• 相続開始直前に被相続人が一人で居住していたこと(老人ホーム入居中の特例あり)
• 相続後、譲渡まで貸付・事業・居住用に使われていないこと
• 譲渡時に耐震リフォーム済または家屋取壊し後の更地であること(2024年改正で買主による翌年2月15日までの取壊し・耐震改修も可能に)
• 譲渡対価が1億円以下

ステップ7: 相続税申告(10ヶ月以内)

相続税は相続発生を知った日の翌日から10ヶ月以内に申告・納付が必要(国税庁)。基礎控除は3,000万円 + 600万円 × 法定相続人数。例えば配偶者と子2人なら4,800万円までは申告不要です。

申告が必要なケース

• 遺産総額(不動産・預金・有価証券・生命保険等)が基礎控除額を超える
• 配偶者の税額軽減・小規模宅地等の特例を使う場合は税額0でも申告必須
• 「相続税の取得費加算の特例」を売却で使う場合も申告ベースが必要

よくある失敗5選

売れない時の選択肢

査定が予想を下回る、長期間売れない、訳あり物件等の場合、通常仲介以外の選択肢を検討します。

よくある質問

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